二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng),包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢?
第1步:買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核
擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子,是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作,這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。
首先,要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
風(fēng)險(xiǎn)提示:此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài),而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題,交易即宣布無(wú)效。
第2步:交定金與簽合同
看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn),以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),請(qǐng)多留個(gè)心眼。
如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖,賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。
一般來(lái)說(shuō),在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同,示范文本可以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等,具體條款見(jiàn)示范文本。
風(fēng)險(xiǎn)提示:
1.當(dāng)下樓價(jià)上漲,買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài),可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
2 .賣(mài)家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣(mài)樓,所以預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣(mài)方收訖”;
3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,你需要簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好,水電、物管等費(fèi)用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。